Spaarhypotheek oversluiten slim?

januari 11, 2016
In 2008 kochten wij onze eerste woning en hadden wij met de start een hypotheek van 224.000 euro, welke wij later terug brachten naar 208.000 euro. Een deel van deze hypotheek was aflossingsvrij. We betaalden alleen rente en losten niets af. Het andere deel was onze Rabo opbouwhypotheek; oftewel de spaarhypotheek. De hypotheekadviseur was lovend over deze constructie. De rente was immers relatief hoog en daardoor zou het gunstig zijn om een spaarhypotheek te nemen. Op de spaarrekening ontvang je immers hetzelfde rentepercentage.

Hoe mooi deze constructie destijds ook was, tegenwoordig ben ik er minder blij mee. Het grootste nadeel? De spaarhypotheek moet minimaal 20 jaar lopen wil je er fiscaal voordeel van hebben. Extra inleggen kan al niet meer, wij hebben het bedrag al maximaal verhoogd. En toch wil ik graag eerder van dit deel van de hypotheek af. Nu zouden wij op zijn vroegst november 2028 klaar zijn met aflossen. Terwijl wij normaal gesproken de mogelijkheid hebben om het eerder af te lossen. Is oversluiten dan een optie?

Boeterente
Bij het oversluiten van de spaarhypotheek naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek betaal je een boeterente. Maar naast de boeterente betaal je ook advies- en afsluitkosten voor de hypotheek. Er is helaas geen online rekentool beschikbaar op de site van de Rabobank voor het berekenen van de boeterente.  Deze is namelijk afhankelijk van de rentevaste periode en de resterende looptijd en is dus voor een ieder verschillend. Aangezien we op dit moment nog bezig zijn met het aflossen van de andere hypotheekdelen (annuïteit en aflossingsvrij) neem ik nu nog geen contact op met de bank. Hoe korter de looptijd nog is, hoe lager de boeterente ook zal zijn. Wij hopen in 2022 onze overige hypotheekdelen afgelost te hebben. De looptijd van onze spaarhypotheek is op dat moment nog 6 jaar. In 2022 weet je niet hoe hoog de hypotheekrente staat en hoe onze financiele situatie is. Nu alles uitrekenen is dus voor ons niet zinvol.

Zijn er ervaringsdeskundigen op het gebied van het oversluiten van de spaarhypotheek?

Lees ook:

34 opmerkingen:

  1. Ik snap best dat je snel van je hypotheek af bent, maar 3 ton aflossen in 10 jaar is een behoorlijke uitdaging! Waarom de spaarhypotheek niet laten doorsudderen en profiteren van de hypoitheekrenteaftrek?
    Heb je die spaarhypotheek al ingekort tot 20jaar? In dat geval stijgt namelijk de maandelijkse premie weer, en heb je weer bandbreedte om nog wat bij te storten. zie hier een online rekentool.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Rentenier,

      Als ik de stand van januari 2016 op dit blog bekijk is deze ~160.000 aflossingvrij en annuitair en ~100.000 spaar. Met hun inkomen denk ik dat dat wel in minder dan 20 jaar valt af te lossen, dus ik kan me goed voorstellen dat ze kijken naar openbreken, ondanks alle kosten/gezeur/geode.

      Een spaarhypotheek is (of moet ik nu zeggen was) perfect als de omstandigheden redelijk gelijk blijven. Gaat het ineens veel beter of slechter dan is het mijns inziens een gedrocht.

      Zelf geen ervaring openbreken. Heb zelf een annuitaire hypotheek afgesloten in de tijd dat 100% aflossingvrij de norm was. Enige fout die ik mijns inziens gemaakt heb is de rente te lang vastzetten, kan ik mee leven.

      Verwijderen
  2. Ben je bekend met berekenhet.nl ? Wij hebben hierop onze boeterente voor onze aflossingsvrije hypotheek berekend en het klopte vrij goed. Daardoor zelfs nog een fout van de bank (te hoge boeterente door niet aftrekken jaarlijkse boetevrije aflossing) opgemerkt, waarna de offerte door de bank is aangepast. Daarnaast is er een verschil tussen advies en informatie. Een offerte opvragen is informatie en gratis. Informatie zou direct via de hypotheekverstrekker moeten kunnen. En de looptijd van 20 jaar geldt alleen bij de hoge vrijstelling. Heb je de exacte bedragen opgezocht en vergeleken met wat jullie na 15 jaar gespaard hebben? Succes! Hopelijk heb je iets aan deze informatie

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Houd er rekening mee dat juist de laatste jaren van je opbouwspaarrekening de meest rendabele zijn. Er staat tenslotte een steeds hoger saldo op waardoor je rente-effect steeds groter is. Je vermogensopbouw is daarom ook eerder exponentieel dan lineair.

    Wat misschien bijdraagt aan de 'rust' is het maken van een Excel met daarin alle maandelijkse stortingen + het rentedeel wat je maandelijks gestort krijgt. Zodra je maandelijkse inleg + ontvangen rente meer wordt dan je betaalde hypotheekrente - HRA, verdien je namelijk maandelijks geld. Sterker nog, gedurende een significant deel van je looptijd zal de ontvangen rente groter zijn dan je inleg + hypotheekrentekosten bij elkaar!

    Als voorbeeld, in mijn situatie (looptijd iets meer dan 23 jaar, extra stortingen om inleg te minimaliseren net jij gedaan hebt), bereik ik dit punt al binnen 11 jaar. De laatste 12 jaren van mijn looptijd verdien ik dus netto op deze constructie. Bovendien is de ontvangen rente na 15 jaren al meer dan dat ik kwijt ben aan inleg + netto hypotheekkosten bij elkaar. Daar profiteer ik dus ruim 8 jaar van.

    Zorg er dus voor dat je eerst je cijfertjes goed kent voordat je gaat proberen om je opbouwspaarhypotheek af te kopen. Dat zou namelijk best eens kapitaalvernietiging kunnen zijn...

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Ook wij hebben erover nagedacht en zijn tot de conclusie gekomen dat het niet handig is. Je moet niet alleen rekening houden met de boeterente, maar belangrijker is dat de fiscus af komt rekenen. Ik ben geen financieel adviseur, maar in mijn beleving moet je, als je niet voldoet aan die minimale 20 jaar inleg, het bedrag dat je aan rente hebt ontvangen optellen bij je inkomen en daar inkomstenbelasting over betalen. Beter is om eerst de aflossingsvrije hypotheek af te lossen en daarna eventueel een spaarpotje aan te leggen waarmee je je spaarhypotheek betaalt. Dan ben je officieel niet helemaal hypotheekvrij, maar wel lastenvrij.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Niet echt oversluiten, maar ik ben er wel vanaf gekomen. Toen ik de hypotheek overnam en helemaal op mijn naam kreeg, kon het bedrag van de spaarhypotheek worden afgelost en heb ik - verder zonder boetes of fiscale gevolgen - alles om kunnen zetten naar annuïteiten (en een deel aflossingsvrij kunnen houden, maar dat was ook al aflossingsvrij).

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Wij hebben vorig jaar overgesloten, ook deels spaar, deels aflossingsvrije hypotheek uit 2008. Je kunt een spaarhypotheek uit 2008 'fiscaal geruisloos' omzetten naar een bankspaarhypotheek (die voor nieuwe klanten niet meer verstrekt mogen worden), je blijft dan voldoen aan het criterium van >20 jaar premie inleggen.
    Al met al was het een heel gedoe, en zeker ook het berekenen van de boeterente had ik nooit zonder advies gekund. In ons geval viel de boeterente enorm mee, omdat onze oude hypotheek inmiddels "non selling" was en de rentetarieven daarvan nog maar weinig werden bijgesteld (de verschilrente waarover de boete werd berekend was laag). Dat kan bij jullie anders zijn.
    Wij hadden door een verhuizing twee spaardelen en twee aflossingsvrije delen. Het kleinste spaardeel heb ik niet omgezet naar bankspaar. Daarom verwacht ik nog een kleine aanslag van de fiscus, maar ook dat valt reuze want: in 2008 zat er nog een enorme risico opslag in de premies (ja, ook bij veel van die brave spaarhypotheken die niet als woekerpolis worden beschouwd). Daardoor hadden we nog nauwelijks aangroei bovenop wat we al hadden ingelegd en dáár betaal je een aanslag over, dus niet over de ingelegde premie.
    Lang verhaal kort: het kan interessant zijn, maar zorg wel dat je alle info op een rijtje hebt. Ons scheelt het honderden euro's per maand (mede dankzij de extra aflossing). Het prettigste eraan vind ik dat we minder afhankelijk zijn geworden van de HRA. Als daar dus nog verder aan getornd wordt heeft dat voor ons nu veel minder gevolgen.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Bedankt voor je uitgebreide verhaal. Goed om te lezen! Binnenkort nog maar verder op onderzoek uit gaan of een vrijblijvend gesprek bij de bank plannen.

      Verwijderen
  7. Het kan best zijn, dat het financieel beter is om het geheel gewoon zo te laten en het extra geld elders een taak te geven (bijvoorbeeld sparen of beleggen op een andere plek). Dat zou ik eerst uitzoeken. Ik zou hier de emoties ("Ik wil van mijn hypotheek af!") zoveel mogelijk buiten proberen te laten... Succes!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Je slaat de spijker op zijn kop. Ik denk dat het vooral rekenen woedt of het wel aantrekkelijk is. Het is jammer dat banken niet open zijn over de boete bij oversluiten.

      Verwijderen
  8. Vraag ook na of, naast de boeterente en de afsluit- en advieskosten, er nog kosten van een naheffing van de belastingdienst verbonden kunnen zijn aan deze move. Je spaarhypotheek valt onder bepaalde belastingregels, waardoor je een vrijstelling gebruikt. Voor andere hypotheken heb je die vrijstelling niet nodig. Als je minder dan 20 jaar in je spaarhypotheek spaart, komt de belastingdienst met een naheffing. Tenzij..... (en dan sommige uitzonderingsgevallen). Kijk dit na, want het gaat om je percentage inkomstenbelasting maal je inleg....... En dat zou best wel eens een groot bedrag kunnen zijn, en dat wil je dan van tevoren weten, neem ik aan.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Dat hadden wij ook van de adviseur destijds begrepen. Bedankt dat je ons er nog op attendeert. Er zitten veel haken en ogen aan.

      Verwijderen
  9. Wij zitten momenteel in een traject voor het oversluiten van een spaarhypotheek + aflossingsvrije hypotheek naar een annuïteitenhypotheek + aflossingsvrije hypotheek.

    Doordat er inmiddels +/- 25.000 in het spaarpotje zit, is dit voldoende voor de boete, de belasting en alle overige kosten (adviseur, notaris) en daarbovenop bleek er ook nog € 10.000 over om de hypotheek te verlagen.

    Het oversluiten van de spaarhypotheek is niet ideaal, maar op deze manier hebben we veel meer grip op de hypotheek, en het scheelt ons € 240 bruto per maand.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Loont het oversluiten met zo'n hoge boete? Het voordeel is inderdaad dat je meer grip hebt op het aflossen, iets waar wij ook naar op zoek zijn. Alleen zou het zonde zijn als dat veel geld kost.

      Verwijderen
  10. Spaarhypotheken kunnen een groot financieel risico zijn. Wij hebben in 1994 een spaarhypotheek genomen toen we ons vorige huis kochten. We wilden beslist dat deze hypotheek kon mee verhuizen naar een volgend huis. Dit werd ons beloofd. Wij verhuisden lange tijd niet, de spaarhypotheek wel. Die is zeker zes keer of nog meer van verzekeraar/bank gewisseld zonder dat we er iets over te zeggen hadden
    Na twintig jaar gingen we dan toch verhuizen maar de ASR laat geen spaarhypotheken meer meeverhuizen. Dankzij hun grote gratie mag je wel je spaarhypotheek houden als je in je huis blijft zitten. Dan heb je dus twintig jaar heel veel rente betaald en in de periode dat de aflossing heel snel gaat, raken wij deze hypotheek kwijt.
    Wij hebben heel veel geluk gehad dat ons huis in die twintig jaar veel meer geld waard was geworden en dat we flink gespaard hadden en we een goedkopere annuiteitenhypotheek konden afsluiten. Maar je kunt dus flink het schip in gaan.

    BeantwoordenVerwijderen
  11. Je kunt ook voor een onderhoudsgesprek naar je bank gaan. In dit gesprek kun je berekeningen laten maken van bijvoorbeeld het terugbrengen van de looptijd van de spaarhypotheek. Bij 20 jaar kan je gebruik maken van de hoge vrijstelling voor je spaartegoed. Maar je zou ook kunnen overwegen om van de kleine vrijstelling na 15 jaar gebruik te maken. Het meerdere deel in je spaarhypotheek zou je dan naar bijv een annuïteitenhypotheek kunnen omzetten. Of dit in jouw situatie voordelig is weet ik niet. De berekeningen horen gewoon bij een regulier onderhoudsgesprek en daar betaal je geen kosten voor. Dan weet je in ieder geval waar je aan toe bent en dat je alle mogelijkheden voor nu hebt bekeken. Succes!

    BeantwoordenVerwijderen
  12. Mooi dat je hier aandacht aan besteed, nu er weinig ervaringen te vinden zijn.
    Dit onderwerp is namelijk voor ons nu ook 'actueel'.

    In 2010 hebben wij onze hypotheek overgesloten naar een bankspaardeel en een aflossingsvrij gedeelte. Op dit aflossingsvrije gedeelte lossen wij nu al twee jaar maximaal af. Tegen de tijd dat voor dit leningdeel onze rentevastepriode afloopt (eind 2019) hopen wij dit aflossingsvrije gedeelte afgelost te hebben.
    Resteert dan nog de bankspaarhypotheek. Met het inzicht en wensen van nu is het geen flexibel product om op af te kunnen lossen. Enkel bij storten binnen de bandbreedte of het verkorten van de looptijd (minimaal 20 jaar).

    Hoewel het nog wel even duurt voordat het einde van de rentevaste in zicht is, hebben wij een voor aanstaande donderdag een gratis telefonisch advies/onderhoudsgesprek aangevraagd met de bank. Eens kijken wat de mogelijkheden en de (fiscale) gevolgen zijn. Wij zullen op korte termijn een blog schrijven hierover.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik ben benieuwd naar je bevindingen. Ik zal je blog in de gaten houden!

      Verwijderen
  13. Wij hebben recent onze spaarhypotheek omgezet naar een lineaire hypotheek. Kosten waren een paar honderd euro administratiekosten. Geen boete omdat we de rente gelijk hebben gehouden aan de rente die al gold voor de spaarhypotheek. Omdat wij deze hypotheek ook versneld willen aflossen is dat voor ons geen issue.
    Hopelijk kun je iets mens verhaal.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. 5 jaar. Rentevast periode liep nog 5 jaar en hypotheek moest nog 25 jaar.

      Verwijderen
  14. Ik sluit me aan bij werken om te leven. Mijn spaar hypotheek loopt inmiddels 16 jaar. Bijna de helft van de lening is inmiddels opgebouwd in het spaargedeelte. Mijn HRA is 51%. Per saldo kost de hypotheek mij bijna niets meer - muv het EWF..

    BeantwoordenVerwijderen
  15. Hallo,

    Ook wij zitten in een traject om de spaar hypotheek op te zeggen, en om er de aflossingsvrije deel een stukje mee af te lossen.
    dit spaardeel is onder gebracht bij Interpolis via de Rabo.
    Op dit moment `zit er 15.000 euro in het spaardeel waarvan 14.600 euro eigen inleg.
    Deze polis loopt al 8 jaar en ik krijg 4.8% rente. Dit is een normale spaarhypotheek. elke maand worden er kosten ingehouden van de inleg. op jaarbasis is dat dit jaar: 92.11 euro overlijdensrisico verz. deze word elk jaar 10% duurder (begrijp er helemaal niets van want de inleg word aangevuld tot 50.000 bij overlijden) deze premie zou dus eigenlijk elk jaar lager moet worden.. maandelijks word er 3% van mijn inleg ingehouden en aan de Rabobank overgemaakt.. (easy money Rabo!) dit geld ook voor een evt. extra inleg..over de afgelopen looptijd is er 1.016 euro afgeroomd naar de Rabo. Als ik op dit moment de polis zal stoppen is er geen afkoopsom verplicht alleen moet ik dan belasting betalen over de gemaakt rente en dat is 400 euro volgens berekeningen is dat rond de 200 euro. De reden dat ik niet verder wil met deze spaarpolis: ik los snel af en zal na 12-13 jaar looptijd mijn hypotheek afgelost hebben (over 4-5 jaar). Mijn hypotheek gaat omlaag wat me maandelijks voordeel oplevert en ik hoef geen inleg meer te betalen waardoor ik sneller af kan lossen. Over 17 maanden kan ik mijn rente oversluiten, stel dat ik dit voor 2.4% zou doen, en ik heb een spaarhypotheek dan zal mijn inleg verdubbelen en zal de Rabo 2x zoveel afromen... het spaardeel is ondergebracht bij Interpolis wat(volgens mij) niet onder de bankgarantie valt (maar dat weet ik niet zeker) en de belangrijkste reden is dat ik het ze gewoon allemaal niet gun om me op deze manier geld af te troggelen, het geeft me meer vrijheid zonder ingewikkelde constructies waar kennelijk iedereen beter van word maar ik (na 8 jaar) nog maar weinig van merk.

    groet en succes met je afweging.

    Peter


    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Hallo Peter,

      Ik zit in hetzelfde schuitje.

      De rentevastperiode van mijn Rabo SpaarZeker hypotheek tegen 4.9% rente loopt in oktober af en heb deze hypotheek dan 10 jaar. De hypotheek is na een paar extra aflossingen nu 125.000 euro groot. Helaas staat het appartement plusminus 16.000 euro onder water volgens de WOZ-waarde. Het streefbedrag van het spaardeel is 50.000 euro, te bereiken in 2036 en de rest is aflossingsvrij. Er zit na bijna 10 jaar zo'n 9.000 euro in de spaarpot. Ik twijfel sterk wat te doen straks in oktober. Ik ben geneigd de spaarhypotheek vaarwel te zeggen omdat ik het een hele ondoorzichtige constructie vind en je niet profiteert van de lage rente. Tevens de door jou genoemde "kosten" die je elke keer weer betaalt vind ik woekerpolisachtig. Kortom, ik wil er eigenlijk vanaf. Ik hoop dat ik het aflossingsvrije deel kan laten zoals het is, met uitzondering van een fiks lagere rente, dan en het spaardeel om laten zetten naar annuïteiten.

      Aangezien de hypotheek dan pas 10 jaar is zit er nog geen 10.000 euro in de spaarpot, dus zal het met belasting betalen ook wel meevallen.

      Vervolgens wil ik dan af en toe op het aflossingsvrije deel een extra aflossing doen om zo de maandlasten nog verder omlaag te brengen.

      Is bovenstaande een goed plan?

      En betekent het (deels?) omzetten naar een andere hypotheekvorm ook een gang naar de notaris met alle bijkomende (hoge) kosten?

      Groeten, Rudolf

      Verwijderen
  16. Ik heb mijn hypotheek kunnen omzetten via http://adviesnederland.nl/spaarhypotheek-oversluiten/. Voor mij was de annuïteitenhypoheek ook de beste keuze. Toch vond ik het niet goedkoop. In totaal hebben wij 3000 euro betaald voor de omzetting. Dat vonden wij eigenlijk veel te veel geld maar de voordelen waren interessant genoeg om de hypotheek over te sluiten. Goed blog heb je trouwens geschreven. Groeten Dennis Hendriks

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. 3000 euro is echt serieus veel geld. Maar is daar de eventuele oversluitboete bij inbegrepen of is dat het bedrag wat je aan Advies Nederland heb betaald voor het administratieve werk? Ik heb op hun site gekeken en ze doen alsof alles gratis is, maar als dit de aap uit de mouw is begrijp ik die mooie gelikte site wel.. ;)

      Verwijderen
  17. Meer informatie over dit onderwerp is te vinden op http://spaarhypotheekoversluiten.com/

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. En als kers op de taart natuurlijk http://adviesnederland.nl/spaarhypotheek-oversluiten/

      Verwijderen
  18. Altijd een annuïteitenhypotheek nemen, mensen! Dan los je af en je hebt geen gezeur verder. Bovendien zie je maandelijks jouw schuldenlast naar beneden gaan. Heerlijk toch?!

    BeantwoordenVerwijderen
  19. Dag allemaal, wij zitten momenteel in een lastige overweging. Als ik bovenstaande reacties samenvat lijkt de algemene opvatting dat je niet aan een spaarhypotheek moet beginnen of moet proberen daar vanaf te komen. In ons geval zou het afsluiten van een nieuwe spaarhypotheek echter onder de streep goedkoper zijn dan hier een annuïteitenhypotheek van maken, dit vanwege het fiscale voordeel. Ik leg het uit:

    Wij hebben een nieuwe woning gekocht en zijn met de financiering bezig. Ik heb tot een half jaar geleden een spaarhypotheek gehad en heb dus de mogelijkheid een deel van de nieuwe hypotheek ook als spaarhypotheek te nemen. De rest wordt annuïteit.

    De spaarhypotheek zou nog 24 jaar lopen voordat deze ten einde is en het gespaarde vrijkomt voor aflossing. Zoals gezegd is deze optie onder de streep de goedkoopste. Anderzijds zijn de maandlasten in deze vorm vrij hoog, want we hebben dan na 30 jaar zo'n 75% afgelost.

    Kiezen we voor een nieuwe hypotheek die helemaal uit annuïteiten bestaat, dan geeft dat ons de mogelijkheid het aflossingsvrije deel wat verder omhoog te schroeven (tot 50%), zodat de maandlasten draaglijker zijn. Maar juist dat er dan minder afgelost wordt vind ik ook eng voor de toekomst.

    Wat is hier het advies?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Hoi niek. Ik heb je reactie in een blogbericht geplaatst, zodat andere lezers kunnen reageren. Zie blogbericht van vandaag.

      Hartelijke groeten,

      In10jaarfo

      Verwijderen
    2. Hoi niek. Ik heb je reactie in een blogbericht geplaatst, zodat andere lezers kunnen reageren. Zie blogbericht van vandaag.

      Hartelijke groeten,

      In10jaarfo

      Verwijderen
    3. Hartelijk dank. Het levert interessante inzichten op.

      Groeten,
      Niek

      Verwijderen

Mogelijk gemaakt door Blogger.