Rentemiddeling of openbreken?

maart 11, 2016

Vol enthousiasme wordt er geschreven over rentemiddeling. Ook onze bank (de Rabobank) is overstag en biedt per 1 juli rentemiddeling aan. En toch gaan wij hier geen gebruik van maken.

Rentemiddeling
In de basis komt het op het volgende neer. Stel de actuele marktrente voor 10 jaar vast is 2,8% . Je hebt op dit moment echter een vaste rente van 5,4%  die nog 3 jaar loopt. Als je kiest voor rentemiddeling, ga je de komende 10 jaar 3,8%  rente betalen. (2,8% +5,4% +0,2% : 2) Je hebt dus direct lagere maandlasten en betaalt geen boeterente. Zou je bij het openbreken van je contract ervoor kiezen om direct boeterente te betalen, dan zou je meteen kunnen overstappen op 10 jaar vaste rente van 2,8%. De boete die je dan betaalt, is een vergoeding aan de bank, omdat je eerder het rentecontract openbreekt. Per 1 juli 2016 betaal je voor het voortijdig wijzigen van je rentecontract bij de Rabobank € 350.
Bron: Rabobank

Openbreken
Vrijwel alle hypotheekverstrekkers bieden de mogelijkheid om de rentevaste periode open te breken. Nu de rentestand historisch laag is, kan het aantrekkelijk zijn. Helaas betaal je vaak een hoge boete bij het openbreken van de rentevaste periode.  Daarnaast betaal je ook bij het openbreken 350 euro ( dit kan verschillen per hypotheekverstrekker) voor het voortijdig wijzigen van je rentecontract en kan het nodig zijn dat er notariskosten gemaakt moeten worden. Helaas zijn er geen rekentools op het internet te vinden om te ontdekken hoe hoog de boete is bij het oversluiten van jouw hypotheek. Hypotheekverstrekkers zijn hier weinig transparant in.

Aflossen
Als je niet extra aflost op je hypotheek is de rekensom natuurlijk gemakkelijk gemaakt. Je kan dan berekenen of het rendabel is om de hypotheek over te sluiten. Voor ons ligt de situatie anders. Wij willen in (nu nog) 9 jaar tijd van onze hypotheek af zijn. Wij hebben dus veel minder tijd om de boete terug te verdienen en dan is het de vraag of loont om over te stappen. Daarnaast bestaat een deel van onze hypotheek uit een spaaropbouwhypotheek, waarbij een hogere rente juist gunstig is. Voor ons is rentemiddeling en oversluiten op dit moment dus een no-go.

Heb jij gebruik gemaakt van rentemiddeling of het oversluiten van de hypotheek? Of wil jij dit gaan doen?

You Might Also Like

24 reacties

  1. vrijwel alle hypotheekverstrekkers bieden het aan zeg je, maar dat is zeker niet waar. Eigenlijk zelfs meer verstrekkers niet dan wel.

    Ik zou heel goed oppassen met rente-middeling, want je huidige rente mag dan misschien wel omlaag gaan. Je committeert je wel weer voor bijvoorbeeld 10 jaar lang aan een relatief hoge rente t.o.v. de huidige rente. En het kan zomaar zo zijn, want de rentes dalen nog steeds, dat bij de originele rente-herziening de rente nog lager is dan nu. Dus alleen doen als je zeker weet dat de rente gaat stijgen

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Kun je niet middelen voor 6 jaar dan?!

      Verwijderen
    2. Jawel, maar dan wordt je rente hoger omdat je boete over een kortere tijd uitgesmeerd wordt

      Verwijderen
  2. Deze constructie is vaak een sigaar uit eigen doos. Wij zitten bij ING. Zij hebben het ons afgeraden vorig jaar mede omdat hij zag dat we extra aan het aflossen waren. De bank geeft je het renteverlies echt niet kado. In sommige situaties zou het een goede keuze kunnen zijn, maar doe het niet omdat je denkt goedkoper uit te zijn aan het eind.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Logisch dat de ING dit afraadt, want jij kan daar behoorlijk veel geld door overhouden. Ik heb rentemiddeling gedaan bij de ING. Had nog 5 jaar rentevaste periode staan tegen 5,75, nu nieuwe rente van 4% voor 10 jaar vast. Maar: ik los alles versneld af in 5 jaar. Resultaat: ik heb voor alleen de administratiekosten gratis 1,75% minder rente te betalen.

      Verwijderen
    2. Zo logisch was het in dit geval niet want aflossen en gewoon wachten op het eind van de rente vastperiode was een stuk goedkoper. Nu betalen we 2,15% voor de komende 5 jaar. Dat was ander boven de 3% geweest. Zo zie je maar dat het resultaat helemaal afhankelijk is van je persoonlijke situatie, maar ga er niet vanuit dat de bank het renteverlies voor haar rekening neemt.

      Verwijderen
    3. Ik ben er dan idd wel benieuwd naar of het voorbeeld van Anoniem van 12:26 in de praktijk zo werkt. Dus dat je een afspraak maakt voor 10 jaar, maar het toch binnen 5 jaar aflost en dan dus wél dat voordeel hebt. Dan zou die vlieger ook opgaan bij een verkoop (als in: ik heb nog een paar jaar staan, spreek een langere periode af en betaal direct minder, maar los volledig af bij een verkoop en betaal dus in feite geen boeterente).

      Verwijderen
    4. Oh, ik zie hieronder al dat die vlieger idd niet op gaat. Leek me al wat sterk!

      Verwijderen
  3. Het klinkt mij wel interessant. Ik ben wel benieuwd naar de nadelen, ik kan ze niet bedenken eigenlijk

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Er zitten wel wat haken en ogen aan. Er zijn banken die eisen dat je niet gedurende de looptijd mag verhuizen bijvoorbeeld, op straffe van een boete. En dat is best een issue natuurlijk.

      Verder kan rente-middeling prima werken, maar dan moet je wel zeker weten (zelfde eigenlijk als met oversluiten) dat er bij rente-herziening een hogere rente is dan nu. Anders betaal je een fors hogere rente dan dat je had kunnen krijgen. En die zekerheid heb je nu gewoon niet, met de ECB die de rente verder omlaag gooit en de uitspraak van Draghi dat de rente nog wel eens jarenlang heel laag kan blijven.

      Het is niet voor niks dat banken hier opeens op in springen, dat is echt niet omdat de politiek dat wil. Die doen dat omdat ze mensen een hogere dan de huidige marktrente kunnen aansmeren.

      Verwijderen
    2. Zakelijk bezuiniger: weet jij ook hoe het zit bij looptijdverkorting(extra aflossen)? Ik neem aan dat de bank de openstaande boete dan alsnog wil innen?

      Verwijderen
    3. Geen idee, maar dat zou natuurlijk best kunnen. Goed de kleine lettertjes lezen dus als je een dergelijk traject aangaat.

      Verwijderen
    4. Ik had op Google al flink gezocht, maar kon er helaas niets over vinden.

      Verwijderen
    5. Ik heb bij Obvion wel wat gevonden, namelijk het volgende:

      Wanneer je extra aflost binnen 24 maanden na de tussentijdse rentemiddeling, dan rekenen we met de contractrente van vóór de rentemiddeling voor de berekening van de hoogte van de mogelijke boete.

      Waarom rekent Obvion met de contractrente van vóór de rentemiddeling?
      Dit doen wij om misbruik van rentemiddeling, gericht op het verlagen van een boete bij vervroegde aflossing, tegen te gaan.

      Dus de eerste 2 jaar kun je een boete krijgen, daarna niet meer. Maar het loont om het bij iedere verstrekker goed uit te zoeken

      Verwijderen
    6. Als je gewoon je maximale aflossing doet per jaar dan voldoe je volgens mii netjes aan de regels.

      Verwijderen
  4. als onze bank er ook aan begint zal ik wel eens kijken. Maar wel goed alles doorrekenen, inclusief extra aflossingen..

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Hier is het ook geen optie, als ik het huis verkoop heb ik eerst geen hypotheek. Dan betaal ik dus in feite alsnog die boete, terwijl ik er niet meer van kan profiteren. Hopelijk over een paar jaar wél nog een veel lagere rente dan 5,8% ;-)

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Wij gaan hem openbreken, hebben het contact met de bank al gehad dus kan per 1 april in gaan. We moeten nog 8 van de 10 jaar en betalen dus wel een flinke boete (alhoewel we niet een enorm duur huis hebben dus het is prima te overzien) en zetten hem vervolgens voor 20 jaar vast. Is dit nou perse het allergunstigste in financieel opzicht? Ik weet het niet, de rentes zouden inderdaad maar zo nog verder kunnen dalen, maar de komende 20 jaar verzekerd zijn van een bruto hypotheekbedrag waar je nog geen flatje van kunt huren in de plaats waar wij wonen is ons heel wat waard.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Het grootste nadeel vind ik dat je je opnieuw voor 10 jaar vastlegt. Weliswaar met een wat lagere rente. Maar ik vond het verschil niet enorm. En zit je dus weer langer aan je hypotheekrente vast.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Hoe kom je aan de gegevens van de opslag van 0,2%? Ik zit nu precies op de helft van de 20 jaar rentevast à 4,2%. Wordt de lengte van de looptijd niet meegeteld? Als ik het goed bereken wordt het dus 2,8 + 4,2 + 0,2 = 7,2 / 2 is 3,6%. Dat vind ik maar erg klein dat verschil. Mag ik niet bv kiezen voor 5 jaar vast?

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Goed standpunt. Heel lang geleden besteedde VARA kassa een uitzending aan rentemiddeling, ik heb er op mijn blog over geschreven. Het eindoordeel was, precies gelijk aan wat jullie vinden. Een sigaar uit eigen doos. Triest als je minder rente wilt. Aflossen is het beste.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. @opnieuw beginnen
      Mag ik misschien de link naar jouw artikel over dit onderwerp?
      Ik ben benieuwd!

      Verwijderen
  10. Ik heb mijn hypotheek ook bij de Rabobank en ik ga denk ik toch tegen de tijd dat ze het aanbieden opvragen wat rentemiddeling voor mij zou kunnen opleveren. Zelf heb al wat uitgerekend en wanneer dat zo ongeveer klopt, zou het voor mij wel voordeliger zijn.
    Ik had bij afsluiten van mijn hypotheek in 2007 gekozen voor een rentevaste periode van 20 jaar (rente was daarvoor toen even hoog als voor 10 jaar vast) en dat betekent dat ik nu nog 11 jaar moet.
    Zou de nieuwe rentevaste periode na rentemiddeling 10 jaar zijn, dan is dit voor mij nog eerder afgelopen dan mijn huidige rentevaste periode.

    Ik heb een combinatie van spaarhypotheek en aflossingsvrije hypotheek. Op de aflossingsvrije hypotheek los ik nu al een aantal jaar extra af, binnen het bedrag wat ik boetevrij mag aflossen en dat wil ik na een eventuele rentemiddeling ook blijven doen.

    In de spaarhypotheek heb ik tot nu toe 1 keer een extra inleg gedaan en daarmee de looptijd verkort met 3 jaar. Ook dit wil ik nog 1 of 2 keer doen en vraag me af welke consequentie rentemiddeling hierop heeft. Ik kan natuurlijk altijd eerst een extra inleg doen en dan daarna pas de rentemiddeling.

    BeantwoordenVerwijderen

SUBSCRIBE NEWSLETTER

Get an email of every new post! We'll never share your address.

Popular Posts

Populaire berichten

Populaire berichten