rentemiddeling; het voordeel van de bank?

mei 19, 2016
Rentemiddeling is hot. Steeds meer mensen maken gebruiken van de mogelijkheid die de banken bieden voor rentemiddeling. Het klinkt natuurlijk ook fantastisch. De boeterente wordt verrekent in de kosten, waardoor je niet direct een boete moet betalen. Je ontvangt niet direct de laagste rente, maar wel een lagere rente dan je al had. Je zou zeggen dat het alleen maar gunstig is voor de klant. Maar is dit wel zo?

Voor rentemiddeling bestaan verschillende rekenmethodes. Bij de meest klantvriendelijke methode middelt de bank jouw huidige rente via een formule met de actuele rente voor de nieuwe rentevaste periode. Dit doet alleen Obvion voor de niet-budgethypotheken. Alle andere aanbieders van rentemiddeling hanteren rekenmethodes waarbij de boeterente erg hoog uitvalt. Ze gaan bijvoorbeeld uit van de te lage vergelijkingsrente, negeren het boetevrij af te lossen bedrag of  baseren de boeterente op een aflossingsvrije hypotheek, terwijl het om een annuïteitenhypotheek gaat. De extra hoge boete smeert de geldgever vervolgens uit over de hele nieuwe rentevaste periode, zodat je de boete in termijnen betaalt.

Een cijfervoorbeeld van de Consumentenbond laat zien hoe weinig zoden rentemiddeling aan de dijk zet. Stel je hebt een aflossingsvrije hypotheek tegen 6% rente en een resterende rentevaste periode van vijf jaar. Via rentemiddeling sluit je vervroegd een nieuwe rentevaste periode af van 10 jaar tegen 3,5%. Bij Obvion wordt de nieuwe rente dan 4,75%, bij ING 5% en bij de andere banken 5,15%. Dit lijkt een voordeel, want de nieuwe rente is lager dan 6%. Maar hier staat tegenover dat je de nieuwe rente de komende 10 jaar gaat betalen. Zonder rentemiddeling zou je al over 5 jaar een nieuw renteaanbod krijgen. De kans is flink dat die rente een stuk lager dan 5% is.

Rente voordelig middelen
Hypothecair wiskundige Pierre Otten ontwikkelde een voordelig alternatief voor rentemiddeling. Hierbij sluit je de hypotheek over naar een lagere rente bij jouw huidige geldgever, terwijl je de boeterente via een annuïteitenhypotheek financiert. Stel je sluit twee ton aflossingsvrije hypotheek (5,5%) met een resterende rentevaste periode van 5 jaar en een boetevrij percentage van 10% over naar 3,5% tegen 10 jaar rentevast. De boeterente van €16.491 financier je met een annuïteitenhypotheek (3,5%) met een looptijd van 10 jaar. Dat kost u bruto €163 per maand (inclusief aflossing), terwijl u maandelijks bruto €334 rente bespaart. Per saldo bespaart u zo bruto €2.052 per jaar!
Bron: Erica Verdegaal 

Wij gaan geen gebruik maken van de rentemiddeling, aangezien wij verwachten dat over 2 jaar de rente nog steeds laag zal staan. Daarnaast lossen we extra af, waardoor we denken dat het voordeel wat wij er uit kunnen halen minimaal is. Voor onze spaarhypotheek is rentemiddeling al helemaal niet gunstig. Hoe hoger de rente, hoe beter.

Heb jij gebruik gemaakt van rentemiddeling? Vielen de kosten mee of tegen? Hoe verliep het proces bij jouw hypotheekverstrekker?
 

10 opmerkingen:

  1. Wij sloten in 2004 onze hypotheek over voor 30 jaar tegen een rente van 4,6%. Dat was toen een hele goede deal. Onze hypotheek loopt nog zo lang dat de boeterente zo hoog zou zijn als we willen middelen of oversluiten. Wel wil ik dit jaar kijken naar de overlijdensrisico verzekering, wellicht is daar nog wat winst te behalen.
    Nic

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Voor mij heeft het volgens mij ook geen zin. Ik heb mijn huis te koop en mocht ik er niet binnen afzienbare tijd af zijn, dan gaat mijn duurste deel deels in 2017 en deels in 2019 toch op de schop. En tegen die tijd verwacht ik eigenlijk dat de rente nog steeds wel onder de 5,8 die ik nu betaal ligt.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Wij hebben in maart 2014 een hypotheek bij de ING afgesloten voor 10 jaar vast tegen 3.9%. In 2015 hebben we via rentemiddeling de rente opnieuw 10 jaar vastgezet (dus 1 jaar erbij). De nieuwe rente werd 3.3 en 3.5% voor onze 2 hypotheekdelen. Een directe besparing van bruto 75€ per maand in ruil voor een 1 jaar langere rentevastperiode. We gebruiken onder andere het verschil in maandlasten om extra af te lossen.
    Het kostte onze wel nog ongeveer €200 administratiekosten. Wij vonden het zeker de moeite waard.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Wij hebben sinds mei onze hypotheek overgesloten bij onze huidige aanbieder. Was 5,1% op afl.vrij en ann. hypotheek. Is geworden 1,99% afl. vrij en 2,19% ann, hypotheek. Uiteraard zat hier wel een boetebedrag op, maar we hebben berekend dat we dat in ca. 2 jaar eruit hebben en we krijgen zo,n 42% van de boetebedrag terug van de belasting. Daarnaast lossen we iedere jaar extra af.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Het opvallendst vind ik dat het boetevrij af te lossen bedrag zelden (goed) wordt meegenomen bij het berekenen van de boeterente. Ik ben benieuwd hoeveel mensen hierdoor een (veel) te hoge boete betalen.
    Wij hebben niet gekozen voor rentemiddeling, het is een sigaar uit eigen doos. Wij pakken het rigoureuzer aan, we gaan verhuizen. Meer huis en meer grond voor dezelfde maandlasten (en de huidige woning zelfs met winst verkocht!).

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Wij sloten in 2008 onze hypotheek af tegen een rente van 5,8% voor 10 jaar vast, vorig jaar zijn we er mee bezig geweest om hem over te sluiten dat koste toen 16.000 euro
    Dat hebben we niet gedaan, die 16000 euro hebben we extra afgelost, en we zitten die 2 jaar nu nog uit
    ( we hebben het wel helemaal nagerekend, maar we schoten er niets mee op)

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Het ligt echt aan de cijfertjes van je bank en je hypotheek of het gunstig is of niet. In ons geval wel. Maar een andere blogger met dezelfde rentepercentages bij een andere bank schoot er niks bij op. Dus je moet echt even navragen bij je bank.
    Bij ons was het in 1 telefoontje geregeld, en was het echt de moeite waard. Rente bleek nog lager dan ik van tevoren op basis van hun rekenvoorbeeld had berekend. We hadden nog recht op extra korting. Dus mijn advies zou echt zijn: bel je hypotheekverstrekker voor een gratis gesprek en vraag wat er uit hun rekensommetje komt.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Ik begrijp toch niet helemaal waarom je stelt dat het niet voordelig zou zijn.
    Tegelijk kan ik me wel heel goed voorstellen dat als je inderdaad nog 2 jaar te gaan hebt voor de rentevaste periode, dat niet opweegt tegen een rentemiddeling die 10 jaar opnieuw vast staat.
    In ons geval gingen wij na rentemiddeling opnieuw naar 10 jaar, ipv de resterende 7 jaar.
    We willen sowieso over twee jaar de hyptoheek versneld aflossen en in ons geval betekent het gewoon dat we de komende 2 jaar €75,- per maand netto betalen, daarvoor in ruil moesten we eenmalig €225,- betalen.
    Dat rekensommetje was makkelijk gemaakt en ik heb nooit het idee gehad dat we een sigaar uit eigen doos kregen.
    Al begrijp ik het wel als je stelt dat de looptijd extra lang wordt tov korter.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Over die €75,- bedoel ik niet betalen, maar besparen! ;-)
      24 maanden x €75,- = €1800,- - €225,- = €1575,- besparen.
      Al begrijp ik dat door onze fanatieke aflossingen het voordeel steeds kleiner wordt.. De komende 6 maanden lossen we niets af en dan hebben we de €225,- al 'betaald' én €225,- bespaard.

      Verwijderen
  9. Wij hadden na enige jaren extra aflossing gekeken wat nu. We hadden 5.05% en die zou nog 4 jaar lopen. En middeling zag ik niks in en ondanks de boete van 16000 bruto toch dat gedaan. Nu 12 jaar vast ( nu nog 11 jaar) tegen 2.25% en betaal nu 204.50 per maand. Maar het ging mij vooral om het nu lang vast te zetten. En dus 12 jaar lage lasten. Boete of de hogere rente moest je toch betalen. Dus die 8 jaar is mijn 'winst' en onze duurste jaren ( dochters en school) en hoop over 11 jaar vrij te zijn maar dan moet ik wel nog 11 jaar geld overhouden. Moet lukken maar niks moet. Leven en toch sparen/aflossen.vertel over 11 jaar wel of het slim was.zelfs al doe ik de helft van de hypotheek dan zit ik nog laag.

    BeantwoordenVerwijderen

Mogelijk gemaakt door Blogger.