Oversluiten van de (spaar)hypotheek: ervaring van een bloglezer

juni 13, 2016
Via de mail kreeg ik contact met Peter. Peter is 34 jaar en woont samen met zijn vrouw en 2 kinderen in het noorden van Nederland. Peter werkt fulltime, zijn vrouw werkt 3 dagen per week. Samen hebben zij een hypotheek van 180.000 euro, waarvan 97.330 euro een spaarhypotheek  is en de rest aflossingsvrij. De situatie was op 1 januari 2016 als volgt:
  • Spaarhypotheek (5,5%) : € 97.330
  • Aflossingsvrij (4,1%): € 82.670
Hiervoor betaalden zij maandelijks 732,61 aan rente en 83,62 aan premie voor de spaarpolis/overlijdensrisicoverzekering.

Gezien de huidige lage rentestand besloten ze een gesprek aan te gaan bij de hypotheekverstrekker. Tijdens het gesprek besloten ze om de hypotheek te gaan oversluiten.De hypotheekverstrekker meldde dat de boete voor vervroegd aflossen fors was (de eerste aflosnota meldde zo'n € 9.000), maar dit kon opgevangen worden met de waarde van de spaarpolis (ruim € 25.000)

Na overleg met de hypotheekadviseur hebben zij een nieuw hypotheek afgesloten bij Aegon. Deze hypotheek zou € 10.000 lager kunnen zijn door de uitkering van de spaarpolis mee te nemen bij de herfinanciering.

De nieuwe hypotheek zou uit 2 delen bestaan:
  • Annuïteiten, 20 jaar rentevast, 2,8% € 90.000 
  • Aflossingsvrij, 20 jaar rentevast, 2,8% € 80.000
Totaal dus € 170.000

Maandlasten voor deze hypotheek: € 556,47 rente én aflossing(!) en € 19,30 voor een overlijdensrisicoverzekering. Dit betekende een maandelijkse besparing van € 240,46 (!)

En toen de praktijk...
De definitieve aflosnota bleek ruim € 3.000 hoger dan de versie uit december. Dit was te wijten aan een gedaalde rente, waardoor de boete hoger werd. Dit was een eerste tegenvaller, die we vanuit onze buffer op konden vangen.
  • De kosten voor de hypotheekadviseur waren € 2500
  • Kadasterkosten € 224,00
  • NHG (dus geen risico-opslag) € 1700
  • Taxatie woning € 460,00
  • Hypotheekaktes (royeren en nieuwe hypotheek) € 400
Totaal aan kosten: +/- 17.000

Maar, van deze kosten is een heel groot deel aftrekbaar van de belasting (zie hier), waardoor er volgend jaar een forse teruggave verwacht wordt. Aan de andere kant moeten we over de rentecomponent van de spaarpolis (zo'n € 6.000) nog inkomstenbelasting betalen.
De kosten voor het oversluiten zijn uiteindelijk ongeveer 13.500 euro. De maandelijkse besparing is 240 euro. Na 5 jaar hebben we de kosten voor het oversluiten terugverdiend. 

De moraal van dit verhaal:

Is het verstandig om een spaarhypotheek over te sluiten? Dat zul je voor jezelf moeten narekenen. Houd hierbij rekening met de volgende zaken:
  • Hoe hoog is de boete (je kunt altijd een aflosnota opvragen bij je hypotheekverstrekker, dit verplicht je tot niets)
  • Wat worden de nieuwe maandlasten?
  • Hoe lang wil je nog in je huis wonen? Wanneer je verhuist, kun je boetevrij aflossen
  • Hoe lang is je rentevastperiode nog? Aan het einde van een rentevastperiode kun je (bijna altijd) boetevrij aflossen
In ons geval is het gunstiger. We willen hier nog wel 20 jaar blijven wonen, de maandlasten zijn gedaald (het doel van oversluiten), en er komt dus meer financiële ruimte om extra af te lossen, waardoor de maandlasten nog verder dalen.

* Peter is een gefingeerde naam. In verband met zijn privacy is er gebruik gemaakt van een verzonnen naam en verzonnen gezinssituatie

14 opmerkingen:

  1. Als je bij de kosten rekening gaat houden met belastingteruggaaf, dan moet je dat bij de maandelijkse besparing van 240 euro ook doen, de terugverdientijd wordt dan iets langer.

    Vraag is natuurlijk hoelang de rentevaste periode van de originele hypotheek nog liep. Maar wat een geld zeg!
    Bas

    BeantwoordenVerwijderen
  2. Wow, wat een verschil in kosten!!! Uiteindelijk. De hypotheekadviseur heeft dit niet berekend?!!! Super schande. Hup naar het Kifid, als de adviseur daarbij is aangesloten. Stom, stom, stom.

    BeantwoordenVerwijderen
  3. Dank voor deze blog! Het is een onderwerp die me blijft bezig houden. Wanneer ik me er weer in verdiep, kom ik tot de conclusie dat we de hypotheek beter intact kunnen laten. Tenzij: we willen verhuizen (dat gaat wel gebeuren binnen 10 jaar), veel spaargeld hebben doordat we bijvoorbeeld een erfenis krijgen. Ik heb voor mezelf besloten dat ik het onderwerp laat rusten totdat ik €50.000,- 'over' heb en de annuiteitenhypotheek afgelost is.

    BeantwoordenVerwijderen
  4. Het verhaal wordt anders als de rentevastperiode is afgelopen. Op dat moment is er geen boete. in ons geval spaarhypotheek 45000, 10 jaar gelopen. Kosten 2000 per jaar (rente en premie). Potje bevatte pas 8000 euro. Als ik bij gelijkblijvende premie/rente nog 20 jaar door zou sparen dan ging er nog eens 40000 euro het potje in. In het kader van 'niets goedkoper dan geen hypotheek' toch maar volledig afgelost met spaargeld: 45.000-8.000=37.000. De 2000 euro die ik nu niet meer hoefde te betalen per jaar heb ik vervolgens gebruikt als aflossing in aflossingsvrije deel. Dit hefboomeffect heeft er toe geleid dat ik versneld van mijn hypotheek ben afgekomen. Vrij!!

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Het laat zien dat het behoorlijk ingewikkeld is, zelfs als je bank meewerkt met een aflosnota vooraf(bij mij is dat bijnan niet te doen om die te krijgen). Veel verschillende posten, diverse interacties met de belastingdienst, en een invloed van de actuele rente.
    Ben ik ook nog benieuwd naar hoe lang het duurt, zo'n proces. Hoe lang duurt het uitrekenen, informeren, besluiten? En hoe lang duurt het bij zo'n bank om het proces te doorlopen?

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Bedankt voor het posten van dit interessante blog! De berekening is inderdaad niet helemaal zuiver, zoals Bas hierboven ook al aangeeft. De terugverdientijd is dan een stukje langer.

    Ik blijf het - al is het maar gevoelsmatig - moeilijk vinden om zoveel kosten te maken voor het oversluiten van een hypotheek tijdens de looptijd ervan. Immers, meer dan de helft van de gespaarde inleg / ontvangen rente verdampt als het ware als gevolg van de te betalen kosten.

    Voor wat betreft het advies van de hypotheekadviseur (lees: de onjuiste berekening van de boete) vind ik zo op het eerste oog wel klachtwaardig. Ik zou overwegen om daar nog wel stappen in te zetten.

    BeantwoordenVerwijderen
  7. Aan het feit dat de rente in de tussentijd nog verder onderuit gaat kan de adviseur weinig doen. Dat vind ik zeker geen klacht waard, die kan namelijk net zo slecht voorspellen wat de rente gaat doen. Was de rente gestegen was de boete minder geworden. De boete wordt bepaald op het moment van afhandelen. En bij grote bedragen en een bewegelijke markt blijft dat gewoon super spannend.

    BeantwoordenVerwijderen
  8. Gevoelsmatig zeg ik dat je de spaarhypotheek had moeten laten doorlopen. 25000 in de spaarpolis tegen 5,5% is niet niks, terwijl je over de lening van 97,330 netjes HRA krijgt. Door vervroegd de spaarhypotheek op te zeggen heb je elk fiscaal voordeel verloren. Een adviseur wil ook verdienen dus zal altijd zeggen dat je IETS moet doen, terwijl dat helemaal niet gunstig hoeft te zijn.

    BeantwoordenVerwijderen
  9. Je vergeet ook in je berekening te melden dat je spaartegoed elke maand met 115 !! Euro aandikt

    BeantwoordenVerwijderen
  10. Interessant onderwerp omdat wij ook een spaarhypotheek hebben met een hoge rente. Hier is duidelijk gekozen voor het verlagen van de maandlasten maar over de hele looptijd gezien is een spaarhypotheek financieel gezien bijna altijd 'goedkoper' als een annuiteitenhypotheek, zeker als je de bedragen die je normaal af zou lossen stopt in het spaardepot en het combineert met verkorten van de looptijd. Ik moet dat nog eens precies uit gaan zoeken, maar volgens mij is dat in de meeste gevallen over de hele looptijd gezien de aantrekkelijkste optie (zeker omdat de renteaftrek maximaal blijft én je de spaarhypotheek kunt verkorten tot 20 jaar). Als je vooral lagere maandlasten wil, is dit natuurlijk een prima optie, het is net waar je voor gaat...

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik mis trouwens hoe lang de rente van de spaarhypotheek nog vast stond? Dat is nogal bepalend bij de vraag of oversluiten verstandig is.

      Verwijderen
  11. Hallo, interessant onderwerp.

    Sinds een kleine 3 jaar lees ik deze en andere blogs over aflossen e.d
    Dit heeft ons destijds ook doen besluiten om zelf flink te gaan aflossen.

    Het verhaal hierboven komt aardig overheen met onze situatie. een paar maanden geleden heb ik een gesprek met de bank gehad, omdat ik er over nadacht om mijn spaarhypotheek om te zetten naar lineair/aflossingsvrij. 50/50 het vrijgekomen spaardeel word afgelost op het lineaire deel. Mijn hypotheek loopt nu 8 jaar en 7 maanden de rente staat 10 jaar vast. Na vele malen alles doorgerekend te hebben kwam ik tot de conclusie dat het "point of no return" naderde. dwz als ik deze constructie langer door laat lopen dan ga ik steeds meer belasting betalen over de (bruto) uitkering en zit ik er aan vast, en als ik er aan vast zit kan ik (binnen afzienbare tijd) mijn hypotheek niet volledig aflossen. Volgend jaar oktober kan ik mijn rente herzien en dan ga ik voor een 1 jaars rente. Onder die omstandigheden zou mijn maandelijkse inleg van € 216,- naar +/- € 475,- stijgen.
    Zelf denk ik dat de hypotheek rente de komende jaren nog behoorlijk laag blijft. Om deze reden zal de inleg van een spaarhypotheek voor veel mensen omhoog gaan na het oversluiten van de nieuwe rente. Vandaag heb ik de offerte ondertekend. Dit heb ik bij dezelfde bank gedaan (rabo) kosten €250,- mijn hypotheek daalt van 174.500 naar 70.700(lineair) en 87.300 (aflos vrij) het spaar deel dat in mindering word gebracht is nagenoeg gelijk aan de inleg van de afgelopen 8 jaar. Ik ga hier slechts een paar 100 belasting over betalen.
    Het belangrijkste voor ons is, dat we niet langer aan een discutabele constructie vastzitten, minder restricties hebben in het aflossen en niet stil komen te staan met aflossen door de belemmering van een spaarhypotheek.

    mvgr Peter (niet gefingeerd :-)



    BeantwoordenVerwijderen
  12. Ook voor ons een interessante blog. Wij zitten ook nog een tijd vast aan een spaarhypotheek met hoge rente en wanneer onze rentevastperiode volgend jaar afloopt, dan betalen we weliswaar veel minder rente, maar moeten we maandelijks veel meer geld inleggen om ons einddoel te halen. Netto maakt een rentewijziging niets uit.

    De inkomstenbelasting die nog moet worden betaald over het vrijgekomen spaarpotje wanneer je de spaarhypotheek omzet naar bijvoorbeeld een annuïteiten hypotheek maakt het voor ons nogal onaantrekkelijk. Er zit momenteel ruim €46.000 in. Een kostenpost, buiten de advieskosten, hypotheekaktes, taxatie, etc van zo'n €23.000 dus. Wij houden de spaarhypotheek dan maar gewoon aan en gaan binnenkort (zodra onze aflossingsvrije hypotheek flink gedaald is) nog wel wat extra geld in onze spaarhypotheek stoppen om zo de maandelijkse premies wat te verlagen.

    BeantwoordenVerwijderen
  13. Is de looptijd van de annuiteiten hypotheek gelijk aan de resterende looptijd van de bankspaarhypotheek? Immers, je hebt recht op maximaal dertig jaar hypotheekrenteaftrek.
    Stel je bankspaarhypotheek heeft tien jaar gelopen en de annuiteitenhypotheek wordt met een looptijd van dertig jaar gesloten, dan betekent dit dat de laatste tien jaar de netto woonlasten stijgen.

    BeantwoordenVerwijderen

Mogelijk gemaakt door Blogger.