Tips over de spaarhypotheek deel 1 (bijdrage van A.)

oktober 20, 2016
Spaarhypotheek = Te betalen Rente + Spaarpremie + Overlijdenrisicoverzekering (ORV)
De rente is aftrekbaar en de spaarpremie en ORV niet.

  • Bellen met ING 020 22 888 88, inspreken dat je voor hypotheek belt, je krijgt vervolgens een medewerker aan de lijn (meestal geen hypotheekadviseur) die verifieert of je wel bestaat.
Aan hem of haar stel je de vraag dat je een extra premiestorting wilt doen of dat je de looptijd wilt verkorten van je spaarhypotheek, vervolgens word je doorverbonden of ze gaan zelf eerst informatie inwinnen bij de hypotheekadviseur. Als je wordt doorverbonden is het niet zeker of je een hypotheekadviseur aan de lijn krijgt. Het duurt meestal wel 10 minuten of langer, hou vol. Als je een hypotheekadviseur aan de lijn krijgt wees dan meteen duidelijk, want advies geven ze niet zonder betaling. Een extra premiestorting aanvragen of inkorten looptijd valt niet onder advies geven, dus vraag hoeveel je nog extra mag bijstorten of hoeveel jaar je wilt inkorten? Vervolgens vragen ze aan je hoeveel je wilt storten of inkorten en dat heb je dan al uitgerekend met de tool van Rentenier. Houdt een paar honderd euro speling i.v.m. ORV die je vooraf niet kunt bepalen. Als je over de bandbreedte heen gaat geven ze dat wel aan, zijn ze verplicht, waarna ze de mogelijke maximale storting wel door moeten geven. Vraag vervolgens wat de maandelijkse spaarpremie en ORV gaat worden. Controleer of dit klopt  met Rentenierstool, voordat je een betaling doet i.v.m. bandbreedte. Kleine verschillen zijn er i.v.m. de dag in de maand waarop je de storting gedaan hebt.
Schriftelijke bevestiging van de extra storting ontvang je na plm. een week en daarna krijg je met een 4 weken de nieuwe aangepaste polis opgestuurd.
In “Mijn ING” zie je alleen de ophoging van de spaarpot. (uw opgebouwde spaarbedrag)

  • Extra storten: vroeg beginnen met extra storten levert je jaar na jaar rente op rente
    Door die extra stortingen gaat je maandelijkse spaarpremie omlaag en houd je dus meer over om het jaar erop extra bij te storten. (Sneeuwbaleffect, zie hieronder)

Van “Werken om te Leven”
De laatste jaren van je spaarhypotheek zijn de meest rendabele. Er staat een steeds hoger spaarsaldo op, waardoor je rente-effect steeds groter wordt. Je vermogensopbouw is dan ook eerder exponentieel dan lineair.
Zodra je maandelijkse inleg + ontvangen rente meer wordt dan je betaalde hypotheekrente  minus HRA, dan verdien je maandelijks geld. Sterker nog gedurende een significant deel van je looptijd zal de ontvangen rente groter zijn dan je inleg + hypotheekrentekosten bij elkaar.

Van “Hypohype”: Zodra de rente over je opgebouwde kapitaal de netto rentekosten van je spaarhypotheek overtreft verdien je geld.

  • Looptijd inkorten: door de looptijd in te korten gaat je spaarpremie omhoog, maar ben je ook eerder van je hypotheek af.
Voor meer informatie over extra storten (premie verlagen) of looptijd verkorten zie hier:
Met dank aan Rentenier: Spaarhypotheektool   (next level)

  • De ORV gaat ook omlaag als je extra stort of de looptijd inkort, daar hanteren ze bij ING (NN) tabellen voor, afhankelijk van leeftijd, hoogte spaarpot en resterende hypotheekjaren.
Het risico voor de hypotheekverstrekker daalt ook bij een vollere spaarpot. Wij gingen van 23,77 naar 2,88 p/mnd, dat is toch de moeite.
Als je de looptijd niet inkort of niet extra bijstort blijf je bij ING (NN) de gehele looptijd dezelfde te hoge ORV betalen (Kom dus in actie met je spaarhypotheek!!)

  • Als de WOZ waarde ongeveer 10 keer zo hoog is dan je hypotheekwaarde, dan treedt de  Wet Hillen in werking en betaal je geen Eigenwoningforfait (huurwaardeforfait) meer, maar heb je ook geen recht meer op hypotheekrenteaftrek. Zijn al je hypotheken afgelost dan hoef je ook geen eigenwoningforfait meer te betalen. Stem dus meerdere hypotheken vroegtijdig op elkaar af om deze gelijktijdig afgelost te krijgen.
  • Wat is je huis momenteel waard?  Waarde van je huis
  • Zit je aan het eind van de looptijd van je spaarhypotheek, maar de Rentevaste periode loopt een paar jaar daarvoor af en de rente is nog steeds laag, kort de spaarhypotheek dan vroegtijdig in tot aan einde rentevaste periode. Je spaarpremie gaat dan wel omhoog, maar op termijn ben je goedkoper uit.
Door de lage rentestand ga je minder rente betalen de laatste jaren, maar de spaarpremie schiet omhoog, omdat de spaarpot die de hypotheek moet aflossen toch gevuld moet worden. Door de lage rentestand heb je ook minder belastingaftrek (spaarpremie is niet aftrekbaar). Je ontvangt ook minder rente over het gespaarde bedrag, netto ga je dan meer betalen de laatste jaren.
Moet je toch nog een lange rentevaste periode afsluiten, neem dan de langste looptijd met het hoogste percentage. Als je later besluit om de looptijd in te korten, houd je wel het hogere %.

  • Kwam er onlangs achter dat onze spaarhypotheek (kapitaalverzekering) valt onder de “Brede Herwaardering/ Overgangsrecht” in Box 3, afgesloten tussen 1-1-1992 en 14-9-1999).
Als je aan alle voorwaarden voldoet kun je met het spaarkapitaal de hypotheek aflossen, maar je mag het ook opnemen. In het laatste geval kunnen we de lening in beginsel aflossingsvrij voortzetten onder voorwaarden die ING dan stelt.  
Nadeel is dan wel dat er over die pot met geld jaarlijks vermogensrendementsheffing verschuldigd is in box 3

  • Heb je naast je spaarhypotheek gedurende de looptijd ook nog een Krediethypotheek afgesloten bij ING, laat je dan niet uitschrijven uit het hypotheekregister als je de hypotheekschuld laat aflossen, want deze krediethypotheek komt dan ook te vervallen.
De krediethypotheek, die we nodig hadden om de keuken te verbouwen, staat al weer een tijdje op 0, blijft nog tot 2032 intact om geld op te nemen, aangezien ons huis nog steeds als onderpand kan blijven fungeren. In geval van nood kun je op die manier toch redelijk goedkoop aan geld komen. Er zit wel een maar aan, als we in 2032 de krediethypotheek niet kunt aflossen of een andere regeling valt te treffen dan wordt het huis alsnog verkocht.                                                                                   

  • ING verwerkt maar 1 mutatie per maand, als je de looptijd wilt inkorten en daarnaast ook een extra storting wilt doen in je spaarhypotheek, dan gaan daar 2 maanden over heen.
Let op: De huidige ING systemen, voor de oude spaarhypotheken als de onze, kunnen ook geen verzoek tot een extra inleg verwerken voor het volgende hypotheekjaar, welke zijn aangevraagd in de laatste maand van het lopende hypotheekjaar.
Bij de extra storting in 2015 ging ik daarmee bijna de mist in en zou de bandbreedte overschreden worden, omdat de oudere, hogere spaarpremie van september werd meegenomen bij de berekening van de bandbreedte voor het volgende jaar, maar dankzij een attente ING hypotheekadviseur werd dit gelukkig voorkomen. Houdt daar dus rekening mee bij het berekenen van de bandbreedte.
Welke spaarpremie + ORV valt in welk hypotheekjaar?

  • Het comprimeren van je spaarhypotheek tot 15 of 20 jaar premiebetaling (afhankelijk van de hoogte van je hypotheek), waarna de spaarpremie tot einde looptijd 0 wordt is bij ING niet toegestaan is mij verteld. Ze weten dat het fiscaal mogelijk is, maar het systeem verlangt een inleg. Deze constructie, duurde even voordat ik die door had, is voor ons ook niet meer van toepassing. Voor meer informatie zie ook Wetten Overheid, artikel 3.4.2
  • Hypotheekjaar: afhankelijk van de start van de hypotheek, kan elke maand van het jaar zijn.

    • Totale jaarinleg: De spaarpremies in een hypotheekjaar bij elkaar opgeteld + de extra stortingen + de ORV (alleen als deze verpand is aan de spaarhypotheek, anders mag je deze niet meetellen voor de berekening van de bandbreedte).
    De totale jaarinleg mag samen niet meer bedragen dan 10x de laagste inleg van een hypotheekjaar. De rente telt niet mee bij het bepalen van de bandbreedte.
  • Bandbreedte: De hoogste totale jaarinleg in enig hypotheekjaar delen door de laagste inleg van een hypotheekjaar.

Bandbreedte Laag = 1:
Stel de totale laagste of hoogste inleg in een willekeurig hypotheekjaar is 971,67 geweest, dan is de bandbreedte 971,67 : 971,67 = 1  (laag)    (zie ook Excelsheet)   

Bandbreedte Hoog = 10:
Hoogste inleg mag niet meer zijn dan 10 x 971,67 (laagste)= 9716,70, bandbreedte is  :  971,67 = 10

In geld p/mnd. laag/ hoog om binnen de bandbreedte te blijven:
971,67 : 12 mnd. = 80,97 (lagere inleg per maand is niet toegestaan)
9716,70 : 12 mnd. = 809,72 (hogere inleg per maand is niet toegestaan)
Door gespreid over een aantal jaren extra te storten kun je langer en totaal meer storten.
Rentenier heeft ook hierover uitvoerig uitleg gegeven, check it out!

Brandbreedteberekening na een extra storting van 1300 in september 2016 (verwerkt op 1 okt)

Even wat informatie vooraf:
Eind augustus 2016 gebeld met ING of ik nog een extra storting kon doen voor het nieuwe hypotheekjaar, ingaande 1 september, maar dat was technisch niet mogelijk i.v.m. de jaarafsluiting.
Begin september opnieuw gebeld en toen kreeg ik te horen dat ik nog 3023 kon bijstorten, toen heb ik zelf aangegeven dat dat niet kon kloppen i.v.m. de bandbreedte. Als u minder wilt storten, dan stort u minder was het antwoord. 5 september weer gebeld en toen kreeg ik te horen dat bijstorten niet meer mogelijk was, omdat ik anders uit de band zou springen. Op 6 september nog een keer gebeld en toen kreeg ik weer te horen dat ik 3.023 mocht bijstorten. Ik heb de ING adviseur uit moeten leggen dat de maximale storting rond de 1.300 mocht liggen. Samen hebben we de bandbreedte toen uitgerekend en zag hij het ook. Er stond toch echt 3023 in mijn scherm was zijn antwoord, maar hij ging het nog navragen. Als ik nu eind september had gebeld, dan waren alle ING en NN systemen op orde geweest en had ik bovenstaand probleem niet gehad. Flipperende ING + (NN) systemen noemen ze het zelf.

ING heeft ons wel onderstaande akkoordverklaring laten ondertekenen dat we zelf verantwoordelijk zijn als we buiten de bandbreedte vallen en dan word je zo te woord gestaan.








Morgen deel 2 van Tips over de spaarhypotheek van lezer A.

15 opmerkingen:

  1. Super interessant. Ik moet meber zo te lezen echt meer in gaan verdiepen!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ja, het is niet allemaal glamour en glitter er zijn ook nog knikkers. Duik er in!

      Verwijderen
  2. Wat een goede uitleg! Dit komt voor ons precies op het goede moment!

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Leuk toch, doe er je voordeel mee en laat het rondzingen in je familie-, en kennissenkring. Iedereen met een spaarhypotheek moet in actie komen, want er liggen nog miljarden te wachten die opgehaald kunnen worden.

      Verwijderen
  3. Nooit bij stilgestaan dat de OVR ook zou moeten dalen.
    Volgens mij is die van mij verpand bij NN, maar is er niks gewijzigd in de inleg hiervan.
    Dit terwijl ik wel een spaarhypotheek heb bij ING waar ik wel extra premie stort.
    Zou het kunnen dat de OVR niet aan deze spaarhypotheek gekoppeld is en daardoor niet daalt?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Het zou heel goed kunnen, want door de jaren heen zijn er diverse constructies op de markt gezet. Ik kan alleen iets roepen over die van mij (afgesloten september 1994), maar lees wel vergelijkbare zaken op het net wat jullie betreft. Gewoon even ING bellen vragen hoe het zit, waarom jullie niet en een ander weer wel? Iedereen kijkt toch naar zijn eigen hypotheek. Wat ik niet vindt kloppen is dat als wij niets hadden gedaan met onze spaarhypotheek, wij 30 jaar lang dezelfde te hoge ORV hadden betaald. Ondanks dat het risico voor de bank door de steeds maar stijgende spaarpot steeds kleiner wordt.

      Verwijderen
  4. Dat meen je toch niet, zeg, dat je dus tekent voor die bandbreedte, maar dat zij hem vervolgens verkeerd doorgeven! Goed dat je daar zelf zo scherp op was. En je OVR kun je soms helemaal droppen als je als single een huis hebt. Toen ik het huis overnam van mijn ex, bleek dat die OVR niet meer nodig was, omdat de bank het huis kon verkopen (tegen meer dan de hypotheekwaarde) als ik zou komen te overlijden. Deze vlieger zal wel niet op gaan als je huis onder water staat en het is misschien afhankelijk van je bank, maar mij boden ze het uit zichzelf aan. Ik heb er overigens toen wel eentje afgesloten, omdat ik ook een deel van de hypotheek bij familie had ondergebracht.

    BeantwoordenVerwijderen
  5. Ons huis staat niet onder water, maar onze ORV is gekoppeld aan de hypotheek. Als je de ORV dan wilt stoppen of oversluiten dan moet je de hypotheek ook opzeggen en dat is het niet waard. Achteraf gezien biedt een lose ORV meer bewegingsvrijheid ondanks dat deze niet meetelt voor de berekening van de bandbreedte. Toen wij de hypotheek afsloten was het volgens mij nog niet mogelijk een losse ORV af te sluiten. Mooi dat het bij jou wel kon, maar inderdaad je wilt je familie ook niet met een berg schuld achter laten mocht het gebeuren.

    BeantwoordenVerwijderen
  6. Onze ovr was verpand aan de hypotheek. Maar als de resterende hypotheek onder de ??% was (ik dacht 67,5 bij ons) kon de verpanding eraf. Je mag de spaarpot vd spaarhypotheek er dan af halen om te kijken wat je resterende hypotheek is. Toen bleek dat we niet meer verplicht waren bij de hypotheekverstrekker (r...bank) te blijven. We zijn van 30 euro per mnd (voor twee personen) naar 12 euro per mnd gegaan! Hele leuke besparing haar in haar uit.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Gewoon blijven wapperen, maar heb je dan ook een nieuwe spaarhypotheek elders afgesloten of voor een andere vorm gekozen ivm de aanschaf van een ander huis bijvoorbeeld? Ben dan wel benieuwd wat het voordeel is geweest tov de bestaande spaarhypotheek, deze had je ook geruisloos in mogen brengen in je nieuwe hypotheek of had je dan niet zoveel extra kunnen lenen?

      Verwijderen
  7. Zo, jij hebt je er goed in verdiept! Maar dat snap ik ook wel, het gaat om grote bedragen.
    Toch eens kijken hoe dat met onze ORV zit nu wij gestort hebben, die had ik niet scherp. Wij zitten bij Obvion, ik weet niet hoe die daar mee omgaan

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. De bedragen zijn betrekkelijk, maar de besparing wordt in 1 van de volgende dagen bekend gemaakt, blijf dus volgen. Ik weet niet hoe Obvion omgaat met ORV dat zou je even moeten navragen. Goed dat je in actie komt, ben benieuwd.

      Verwijderen
  8. De brede herwaardering/overgangsregeling, geldt dat ook bij andere banken?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Ik had je al gemist, maar volgens mij is het bankonafhankelijk. Het moet wel een Nederlandse bank zijn. Hebben jullie de messen al geslepen en al wat vragen op papier staan voor jullie meeting met de bank? Goed bezig en neem iemand mee die er veel vanaf weet.

      Verwijderen

Mogelijk gemaakt door Blogger.